Il mercato immobiliare di Sanremo registra quotazioni fino a 5.500 euro al metro quadro per le abitazioni civili in stato ottimo nella zona centrale, secondo i dati ufficiali dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate per il primo semestre 2025, pubblicati durante il mese del Festival.
In breve
- Le quotazioni ufficiali OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate) per il primo semestre 2025 indicano valori fino a 5.500 euro al mq per abitazioni civili in stato ottimo nella zona Centrale di Sanremo (da Corso Imperatrice alla Foce e Corso Inglesi).
- Nella stessa zona centrale, le abitazioni civili in stato normale hanno quotazioni tra 2.450 e 3.600 euro al mq, mentre le abitazioni di tipo economico si attestano tra 1.900 e 2.600 euro al mq (secondo OMI primo semestre 2025).
- La fascia collinare intermedia (zona D2 OMI) registra valori tra 1.700 e 2.500 euro al mq per abitazioni civili normali, con un differenziale del 46-55% rispetto al Centro (secondo OMI primo semestre 2025).
- I dati Casa.it di febbraio 2026 indicano prezzi richiesti nei portali immobiliari superiori del 15-25% rispetto ai valori OMI: il Centro raggiunge 4.149 euro al mq nei bilocali in vendita online.
- Il confronto tra quotazioni OMI e prezzi richiesti evidenzia il divario tra valori ufficiali di mercato e aspettative dei venditori.
Mercato immobiliare Sanremo: le quotazioni ufficiali OMI nel mese del Festival
Febbraio è il mese in cui Sanremo attira l’attenzione nazionale con il Festival della canzone italiana. È anche il momento in cui vengono aggiornati i dati sul mercato immobiliare della città. L’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate ha pubblicato le quotazioni ufficiali per il primo semestre 2025 relative al comune di Sanremo, nella provincia di Imperia. I dati OMI rappresentano la fonte di riferimento per perizie, valutazioni bancarie e stime fiscali.
La zona più costosa è la Centrale (codice OMI B4), che comprende l’area da Corso Imperatrice fino alla Foce e a Corso Inglesi. Le abitazioni civili in stato ottimo raggiungono quotazioni tra 3.700 e 5.500 euro al metro quadro (secondo OMI primo semestre 2025). Per le abitazioni civili in stato normale, la forbice scende a 2.450-3.600 euro al mq. Le abitazioni di tipo economico in stato normale si attestano tra 1.900 e 2.600 euro al mq.
La differenza di prezzo tra uno stato ottimo e uno normale nella stessa zona centrale può arrivare al 51%. Un appartamento di 60 mq in stato ottimo può valere fino a 330.000 euro (5.500 €/mq × 60 mq), mentre lo stesso appartamento in stato normale vale tra 147.000 e 216.000 euro (2.450-3.600 €/mq × 60 mq). La classificazione dello stato conservativo è quindi determinante per il valore finale.
Mercato Immobiliare Sanremo: fascia collinare e zone extraurbane
La fascia collinare intermedia (zona D2 OMI) presenta quotazioni significativamente inferiori. Le abitazioni civili in stato normale hanno valori tra 1.700 e 2.500 euro al metro quadro (secondo OMI primo semestre 2025). Il differenziale rispetto al Centro è del 46-55% a seconda che si confronti con il valore massimo o minimo. Le abitazioni di tipo economico in questa zona scendono a 1.000-1.500 euro al mq. Ville e villini mantengono la stessa forbice delle abitazioni civili: 1.700-2.500 euro al mq.
La zona extraurbana (codice OMI R1), che comprende il limite esterno del comune, registra valori sostanzialmente allineati alla fascia collinare per le abitazioni civili normali: 1.700-2.500 euro al mq. Le abitazioni di tipo economico si attestano tra 1.100 e 1.650 euro al mq. Ville e villini in questa zona hanno quotazioni leggermente superiori: 1.750-2.600 euro al mq (secondo OMI primo semestre 2025). La tipologia “villa” mantiene quindi un premio di prezzo anche nelle zone periferiche.
Mercato immobiliare Sanremo: dati febbraio 2026, il confronto con Casa.it: prezzi richiesti superiori del 15-25%
Il portale immobiliare Casa.it ha pubblicato il 17 febbraio 2026 un’analisi sui prezzi degli appartamenti in vendita a Sanremo. I dati si basano sugli annunci presenti sul portale a febbraio 2026 e riguardano i prezzi richiesti dai venditori, non i valori ufficiali di mercato. Il confronto con i dati OMI evidenzia un divario significativo.
Secondo Casa.it, il Centro di Sanremo registra un prezzo medio al metro quadro di 4.149 euro per i bilocali in vendita. Questo valore si posiziona all’interno della forbice OMI per abitazioni in stato ottimo (3.700-5.500 €/mq), ma è superiore del 13-69% rispetto alla forbice OMI per abitazioni normali (2.450-3.600 €/mq). La differenza dipende dal fatto che gli annunci online tendono a sovrastimare lo stato conservativo o a posizionarsi nella parte alta della forbice.
Per la zona Coldirodi, San Romolo-Borello, Varezzo — identificata da Casa.it come la più economica — il portale indica 2.081 euro al mq. I dati OMI per la fascia collinare e extraurbana indicano valori tra 1.700 e 2.500 euro al mq per abitazioni normali. Il dato Casa.it è quindi coerente con la forbice OMI, posizionandosi a metà range. Tuttavia, Casa.it dichiara una crescita dell’11% annuo per i bilocali, mentre i dati OMI sono semestrali e non permettono un confronto diretto sulla variazione temporale.
Perché i prezzi richiesti sono più alti dei valori OMI: dinamiche di mercato immobiliare Sanremo
Il divario tra quotazioni OMI e prezzi richiesti nei portali è fisiologico. Le quotazioni OMI rappresentano valori di mercato ordinari, utilizzati per perizie bancarie, stime fiscali e atti notarili. Sono valori prudenziali che le banche accettano come riferimento per concedere mutui. I prezzi richiesti nei portali immobiliari sono invece le aspettative iniziali dei venditori, che tendono a posizionarsi nella parte alta del mercato per avere margine di trattativa.
Secondo Casa.it, il prezzo medio richiesto per un bilocale a Sanremo è 193.618 euro per 54 mq, con un prezzo al mq di 3.559 euro. Applicando i valori OMI per abitazioni normali (2.450-3.600 €/mq), lo stesso bilocale avrebbe un valore tra 132.300 e 194.400 euro. Il dato Casa.it si colloca quindi al limite superiore della forbice OMI per abitazioni normali, o nella parte bassa della forbice per abitazioni ottime. Questo suggerisce che gli annunci online tendono a classificare gli immobili in stato migliore rispetto alla media di mercato.
La forbice di trattativa tra prezzo richiesto e prezzo di vendita effettivo è stimata tra il 5% e il 15% nel mercato immobiliare italiano. Un appartamento richiesto a 193.618 euro potrebbe quindi chiudere tra 164.575 e 184.000 euro, rientrando pienamente nella forbice OMI per abitazioni normali. [DA INTEGRARE: dati Agenzia delle Entrate sulle transazioni effettive concluse a Sanremo nel 2025, per verificare i prezzi reali di compravendita].
Cosa significa per chi compra o vende a Sanremo
Per chi acquista un immobile a Sanremo, i dati OMI rappresentano il parametro di riferimento per la valutazione bancaria. La banca concederà un mutuo basandosi sui valori OMI, non sui prezzi richiesti negli annunci. Se un appartamento è richiesto a 4.000 euro al mq ma i valori OMI per quella zona e tipologia indicano 2.800-3.600 €/mq, la banca valuterà l’immobile al massimo a 3.600 €/mq. L’acquirente dovrà quindi coprire la differenza con capitale proprio.
Per chi vende, i dati Casa.it indicano che il mercato degli annunci è in crescita (+11% annuo per i bilocali). Tuttavia, questa crescita riguarda i prezzi richiesti, non necessariamente quelli di vendita effettiva. Sanremo è il comune non capoluogo di provincia dove si cercano più case in Italia negli ultimi tre anni (secondo Casa.it), il che segnala una domanda forte. Ma la domanda forte non si traduce automaticamente in prezzi alti se i valori OMI e le valutazioni bancarie rimangono più bassi delle richieste.
Il mese del Festival rappresenta tradizionalmente un picco di visibilità per Sanremo. Resta da verificare se questa vetrina nazionale si traduce in un aumento misurabile delle transazioni immobiliari nei mesi successivi.
L’ analisi di Nextenne: La trappola del mutuo che l’annuncio non dice
Il conto che la banca fa da sola – Un bilocale in Centro richiesto a 4.149 €/mq viene valutato dall’istituto di credito sui valori OMI: massimo 3.600 €/mq per abitazione normale. La differenza non è finanziabile con il mutuo: è capitale proprio a carico dell’acquirente.
Lo stato conservativo vale più della posizione – Tra “normale” e “ottimo” nella stessa zona centrale il divario può arrivare a 183.000 euro su un 60 mq. È la variabile che determina il prezzo reale, non l’indirizzo.
Il Consiglio – Prima di fare un’offerta, richiedi una stima OMI per zona e tipologia specifica. È gratuita e ti dice esattamente quanto la banca finanzierà.
Glossario
OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) — Banca dati dell’Agenzia delle Entrate che pubblica le quotazioni ufficiali degli immobili per zone omogenee su tutto il territorio nazionale. I valori OMI sono utilizzati da banche, notai, periti e tribunali come riferimento per perizie, mutui e stime fiscali.
Quotazioni OMI — Range di valori (minimo-massimo) espressi in euro al metro quadro per tipologia di immobile, stato conservativo e zona. Rappresentano i valori ordinari di mercato, non i prezzi di vendita effettivi né i prezzi richiesti negli annunci.
Stato conservativo — Classificazione dello stato di manutenzione di un immobile secondo criteri OMI. Le categorie principali sono: ottimo (immobile ristrutturato o nuovo), normale (buone condizioni d’uso), da ristrutturare (necessita interventi). Il passaggio da “normale” a “ottimo” può generare un differenziale di valore fino al 50%.
Prezzo richiesto vs valore di mercato — Il prezzo richiesto è quello indicato negli annunci di vendita dai proprietari o dalle agenzie. Il valore di mercato (valori OMI) è quello che il mercato riconosce effettivamente all’immobile. La differenza tra i due è il margine di trattativa, solitamente tra il 5% e il 15%.
Zona OMI — Suddivisione territoriale del comune in aree omogenee per caratteristiche urbanistiche e prezzi. A Sanremo le zone principali sono: B4 Centrale (da Corso Imperatrice alla Foce), D2 Collinare intermedia, R1 Extraurbana.
Mini-FAQ
Quali sono i valori ufficiali degli immobili a Sanremo secondo l’Agenzia delle Entrate? Secondo le quotazioni OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare) dell’Agenzia delle Entrate per il primo semestre 2025, la zona Centrale di Sanremo (da Corso Imperatrice alla Foce) registra valori tra 3.700 e 5.500 euro al metro quadro per abitazioni civili in stato ottimo, e tra 2.450 e 3.600 euro al mq per abitazioni normali. La fascia collinare intermedia ha valori tra 1.700 e 2.500 euro al mq.
Perché i prezzi richiesti nei portali immobiliari sono più alti dei valori OMI? I valori OMI rappresentano quotazioni ordinarie di mercato utilizzate per perizie e mutui. I prezzi richiesti nei portali (come Casa.it) sono le aspettative iniziali dei venditori, che si posizionano nella parte alta del mercato per avere margine di trattativa. Il divario tra i due può arrivare al 15-25%. La banca concederà il mutuo basandosi sui valori OMI, non sui prezzi richiesti.
Quanto costa un bilocale a Sanremo nel Centro secondo gli annunci online? Secondo Casa.it (febbraio 2026), il Centro di Sanremo registra un prezzo medio richiesto di 4.149 euro al metro quadro per i bilocali in vendita. Questo valore si posiziona nella fascia OMI per abitazioni in stato ottimo (3.700-5.500 €/mq), ma è superiore del 13-69% rispetto alla fascia OMI per abitazioni normali (2.450-3.600 €/mq).
Qual è la differenza di prezzo tra Centro e periferia a Sanremo? I valori OMI indicano un differenziale del 46-55% tra la zona Centrale (2.450-5.500 €/mq a seconda dello stato) e la fascia collinare o extraurbana (1.700-2.500 €/mq per abitazioni normali). Un appartamento di 60 mq in Centro può valere fino a 330.000 euro (stato ottimo), mentre in collina vale tra 102.000 e 150.000 euro.
