La riforma amministratori di condominio entra in una fase di attenzione pubblica con la proposta di legge 2692. Sul tavolo finiscono morosità, aumento dei costi e nuove regole di accesso alla professione, a partire dall’ipotesi di un albo. Nextenne ne discute in una intervista doppia con Andrea Busanelli, presidente ANACI Liguria, e Sabrina Fragolino, presidente ANACI per la provincia di Imperia.
ANACI è l’associazione più rappresentativa con: 7.000 iscritti a livello nazionale, di cui 550 in Liguria e 35 in provincia di Imperia. Numeri che, per l’associazione, aiutano a leggere il tema delle tutele e della concorrenza “non professionale”.
In breve
- La proposta 2692 punta a una riforma amministratori di condominio con l’istituzione di un albo.
- ANACI segnala come nodi principali: morosità, costi e requisiti.
- Tra i punti più discussi: revisore sopra 20 unità immobiliari e certificazioni di sicurezza.
- Laurea triennale: requisito d’ingresso, non retroattivo, nella lettura degli intervistati.
- Il tema del “sommerso” resta centrale per tutele e concorrenza nel mercato.
Riforma amministratori di condominio: cosa cambia con la proposta 2692
Nextenne: Partiamo dal quadro generale. Che giudizio date sulla proposta di legge 2692?
Andrea Busanelli (ANACI Liguria): È una proposta e, come tale, ci sono aspetti positivi e altri migliorabili. Ci sarà un tavolo di confronto aperto dai proponenti e, come ANACI, parteciperemo insieme agli altri soggetti coinvolti.
Sabrina Fragolino (ANACI Imperia): Il testo sta generando preoccupazione tra gli amministratori. I temi più sensibili, in questa fase, sono morosità e costi: se alcune misure diventano obbligatorie, il rischio è un aumento delle spese a carico dei condòmini.
L’Albo, la grande novità dalla riforma amministratori di condominio
Nextenne: La novità più citata è la nascita di un albo. Perché è così importante?
Andrea Busanelli (ANACI Liguria): La prima è sicuramente la creazione di un albo, perché oggi uno dei problemi principali è che, essendo lasciato il controllo direttamente al condominio, si può incorrere in amministratori senza i requisiti necessari. Metterà ordine nel settore.
Sabrina Fragolino (ANACI Imperia): Come ANACI ci siamo sempre battuti per avere un albo che regolamentasse il nostro lavoro, rendendoci simili agli altri professionisti. Sono favorevole a un albo». Per Fragolino è anche una tutela per chi sceglie l’amministratore: «Così si potrebbe consultare un albo ed essere certi che quella persona abbia tutti i requisiti.
Nextenne: In provincia di Imperia che cosa cambia, in pratica?
Sabrina Fragolino (ANACI Imperia): Il problema è il sommerso. In provincia di Imperia, ANACI conta 35 amministratori. In realtà ci sono tantissimi casi, da chi ha l’agenzia immobiliare a chi fa il commercialista. Il condòmino in assemblea spesso chiede solo il prezzo.
Durata dell’incarico e corsi per gli amministratori di condominio
Nextenne: Oltre all’albo, quali altre novità ritenete incisive?
Andrea Busanelli (ANACI Liguria): «Si cerca di fare chiarezza sulla durata dell’incarico. Si metterà fine a una querelle che oggi prevede una durata di un anno, rinnovabile per un altro: a volte si rischia di andare sine die a seconda dell’interpretazione giurisprudenziale». E poi la formazione: «Interessante è anche il tema della frequenza dei corsi di aggiornamento e la possibilità che non ci debba essere un esame ogni anno dà struttura, equiparando il periodo di formazione con l’anno solare».
Sabrina Fragolino (ANACI Imperia): La stabilità delle regole, per Fragolino, è un’esigenza di fondo: servono «regole che valgano per più anni», anche sugli adempimenti, perché oggi la percezione è di un quadro che cambia spesso e ricade in modo disomogeneo sui condomìni.
Morosità: il punto più caldo della riforma amministratori di condominio
Nextenne: Perché la morosità condominiale sta diventando un nodo così contestato?
Sabrina Fragolino (ANACI Imperia): «Siamo preoccupati per la morosità. Si torna indietro. Non c’è più il discorso di escutere prima i morosi. Adesso si corre il rischio che pignorino il conto corrente condominiale». Nella provincia di Imperia, aggiunge, la presenza di seconde case attenua in parte l’impatto: «Se qualcuno ha problemi a pagare, alla fine vende l’immobile». Ma l’equilibrio può saltare se aumentano i costi fissi.
Andrea Busanelli (ANACI Liguria): Busanelli richiama l’attuale interpretazione prevalente: «Il fornitore può rivalersi sui condòmini morosi per la parte non pagata, ma preliminarmente, se ci sono fondi, può aggredire il conto corrente condominiale». Il punto, per Busanelli, è la contraddizione: «Si salvano i virtuosi che pagano, però poi si consente di prendere dal conto condominiale, dove i soldi sono dei virtuosi e non dei morosi».
Nextenne: Quale soluzione proponete?
Andrea Busanelli (ANACI Liguria): «L’approccio deve essere diverso: il conto corrente condominiale non può essere pignorabile e il fornitore deve essere obbligato ad escutere i morosi prima di rivalersi sui virtuosi o sulla giacenza». E aggiunge una seconda ipotesi: «I crediti condominiali dovrebbero essere equiparati ai crediti privilegiati», per evitare che il condominio resti penalizzato quando altri crediti “passano davanti”.
Costi: revisore sopra 20 unità e certificazioni di sicurezza
Nextenne: Il tema costi è l’altro grande nervo scoperto. Dove vedete le criticità?
Andrea Busanelli (ANACI Liguria): «La prima criticità riguarda l’obbligo di revisione del bilancio per i condomìni sopra le 20 unità immobiliari». Per Busanelli l’impostazione è discutibile: si parte dal presupposto che «gli amministratori facciano bilanci sbagliati». Ma soprattutto si introduce un costo strutturale: «Un revisore terzo, per fare il proprio lavoro e farlo bene, deve essere pagato».
Sabrina Fragolino (ANACI Imperia): Fragolino lega costi e sostenibilità sociale del condominio: «Le novità lette mi fanno pensare che i costi aumenteranno». Cita, nello stesso filone, revisore e verifiche esterne: «Poi l’obbligo di una società esterna che certifichi le condizioni di sicurezza degli impianti comuni. Alla fine sono costi che ricadono sui condòmini. Chi ha problemi a pagare adesso, figuriamoci dopo».
Nextenne: E sulle certificazioni di sicurezza?
Andrea Busanelli (ANACI Liguria): Busanelli mette l’accento sul metodo: «Si affronta un problema senza risolverlo». E sul nodo pratico: «Quali strumenti può avere l’amministratore per raccogliere i dati?». L’esempio è concreto: «Recuperare i certificati di agibilità, pensando alle case degli anni ’60, spesso con documenti mancanti». Per Busanelli, la questione richiede anche consapevolezza dei proprietari: gli edifici sono «vetusti» e serve una responsabilità diffusa, non solo un obbligo in più.
Laurea triennale: requisito d’ingresso e timori nel settore
Nextenne: L’obbligo della laurea triennale sta creando tensioni. Come lo leggete?
Andrea Busanelli (ANACI Liguria): «La laurea è un requisito d’ingresso: varrà per chi non esercita ancora. Per chi già esercita all’entrata in vigore, non sarà richiesta». E aggiunge un punto di prospettiva: avrebbe senso «un percorso universitario dedicato», perché le competenze richieste sono trasversali. Ma la laurea, da sola, «è un plus, non risolutivo».
Sabrina Fragolino (ANACI Imperia): Fragolino, pur non essendo laureata, non lo considera un elemento negativo: «Per un giovane non sarà più semplice come una volta». Ma la professione si è caricata di compiti: «Siamo diventati commercialisti, fiscalisti, ecc. È normale che venga chiesto qualcosa in più». E sul tema della retroattività è netta: se qualcuno la proponesse, «succederebbe un putiferio».
Il “sommerso” e le ricadute sul mercato
Nextenne: Che effetto potrebbe avere la riforma amministratori di condominio sul mercato?
Andrea Busanelli (ANACI Liguria): «Esiste finalmente una presa di posizione chiara nei confronti dei condomini proprietari che fanno l’amministratore». E insiste sull’impatto selettivo: «Se si dovrà essere iscritti a un albo, spariranno coloro che usano l’attività come arrotondamento senza requisiti». Busanelli richiama anche il divario numerico citato: secondo quanto riportato nell’intervista, «i professionisti sono 25–30.000», ma gli amministratori “di fatto” sarebbero «almeno 300.000».
Sabrina Fragolino (ANACI Imperia): Per Fragolino il punto è una tutela reale: «Come professionisti non siamo tutelati». E l’albo, nella sua lettura, può diventare la soglia che separa chi opera stabilmente con requisiti e formazione da chi svolge l’attività in modo informale.
